另类理财：用一台法拉利的钱买30个车位，20年后能成富翁吗？

今天的话题来自上周的股票基金大跌，茶哥身边几位重金投入的深圳女孩，都笑自己亏到“跌妈不认”的境界了。

自然而然的，茶哥也想到汽车这一行当，有没有抗跌稳赚，回报不错的产品呢？新车自是不行，就算最保值的日系，新车三年保值率能到80%已经算很好，车子是大宗消费品，当然不指望它变成硬通货（珍稀情怀车除外）。

不过你要是能下决心找+本钱不少，也有眼光和胆量，汽车行业也有不少抗跌神器，例如车位。

有个令人艳羡的财富故事发生在中国香港，一位年轻才俊Philip用了不到7年，单靠炒车位就稳赚1000万港元，被封“车位大王”称号，但如果你看到当中的风险，其实不比身在股海要低。

比如在他总计700次买入卖出车位中，一个在沙田第一城的标准车位，短短4年从30万飙升到150万，升值4倍，同期楼价升值幅度都没过1倍，这交易也是他“炒车位”很光鲜的一笔。当然他折戟地方也不少，目前手持的15个车位里，部分账面亏损8%-10%。去年疫情肆虐，经济大受打击，车位随之爆发蚀让潮，首当其冲的是被市场热捧的大型屋苑车位，价格普遍跌一半，但近期也重返百万。

100万一个车位，在香港似乎是再平常不过的事。据统计，香港私人物业小区一个车位基本在100-400万港元之间，停车位也走上了“万物皆可炒”的道路，之前报道过香港有位“停车女王”，30年前用一台法拉利的钱买了200个车位，现在成了亿万富翁，每月靠出租车位躺着赚钱，相比之下赚了1000万的Philip真是小学生。

如果现在茶哥依葫芦画瓢，用一台法拉利的钱买30个车位（总500万元，均价16万/个），20年后，你能成半亿富翁吗？

爽快答案：如果你是房地产商，赚得分分钟比这多多了，如果你只是个人买家，想靠炒车位发家致富近乎美梦，大陆的车位不像中国香港一样能自由买卖，更重要一点，你真不够地产商玩。

从500万膨胀到5000万，财富增值10倍，时间成本是20年，那么要求平均一个车位每年升值50%。第一种是分散投资，重点投资市中心商住物业停车位。如果以2017年广州最贵车位单价7万/平方米起步，一个一般车位12平方米就要90万了，一辆法拉利只够买5个车位，还不算高位买入的蚀让风险，感叹一句这种投资并不是百万级人民币玩家能hold住的。

而最稳妥的方式，就是找到刚开盘不久的小区，一次投资多个车位，比如找3个潜力大的新小区趁低入手10个车位（买房资金另算），然后就着楼价涨的一波卖出，获利后再觅新盘操作。这点在一些城市的新住宅小区验证走得通，比如在济南一个楼盘车位比例1:1，周边也有大量停车场，依然出现业主抢购潮，从最初7万两年上涨到20万，最高一度卖到了30万。

作为有10套车位的业主，在开发商的眼里也不算大户，它能卖给你的情况下，你也得观察它“脸色”判定停车位后续行情如何。对房地产开发商来说，炒车位比炒房更稳赚不赔，房子每平能卖多少都有硬性的参照物，地段、面积、配套、设计……而车位是依附在楼盘上的，有独立产权证的车位就能卖，车位没有限购令，价格是谁说了算？

也难怪开发商高姿态，车位售价是根据周围小区车位价格确定的，开发商在车位销售上有自主定价权，所以自由调节价格并不违反规定。“我们也不是强制必须买，业主嫌贵，可以不买。”如果经销商祭出这招，你也对他没辙。

而且车位的定价还很有弹性，业内的“潜规则”车位定价权给到了项目本身，随着楼盘销售推进，越往后越高。所以为什么你入场买车位时要早进，还要持有一段较长时间，等开发商车位卖完了，小区入住率也高了，周边停车位也紧俏起来，二手车位才有涨价的眉目。

当然这里涉及很多研判，比如其他没买车位的业主，会计算买还是租车位划算，一般来说，如果入住率不低且车位配比低于0.7，那么车位一定要买，这些车位后续存在升值潜力，如果配比超过1.2，则月租比较划算。如刚提到的济南某小区，1:1配套周边还有大量车位的情况下仍能涨4倍，茶哥觉得有点“哄抬”意味。

趟过了这些坑，你还要注意二手车位的交易是按商业地产征税的，需要缴纳5.6%营业税和3%契税。除此之外，还需要缴纳土地增值税，如果涨幅100%-200%，纳税额为增值部分50%，涨幅在200%以上，纳税额为增值部分的60%，以一个16万车位30万卖出，单缴纳税费就要10万元，这点利润是不是太少了？而开发商卖给你则不用算这些税费，如果以建筑面积35平方地下停车位算，打上市政配套等各项费用，成本约8-9万，以16万卖出，你是不是有点帮开发商打工的意味？

没有200%溢价卖出去并不划算，租出去能多赚点吗？我们取小区车位租出均价600元/月为例（管理费租方付），一年7200元投资回报率4.5%，需要22年回本，不见得就比投资稳健基金赚得多。

那么为啥还老是见到“土豪掷4千万买下小区556个车位”类似新闻呢？茶哥认为这其中大部分是开发商的“自导自演”，“土豪业主”可能不存在，通过制造紧张的供求关系强迫其他业主买车位，即便不是所有人都买，但小区车位的月租或出售价格，100%应声上涨了。

还记得2015-2018年楼价大涨时，“温州炒房团”在全国各地物色潜力物业，一栋栋地买下再待价而沽，到后来房子炒不动了，媒体报道有人转行“炒”车位，但相比之前的声势弱了很多，而小区车位的价格的确肉眼可见涨了起来，那么当中谁从中获利最多呢？无疑先是开发商，如果你资本足够雄厚，也可小获红利，至于资金不充裕的玩家，还是不要进场。

若干年以后，“20后”的炫富方式，可能从“爸爸送我一辆法拉利”，变成了充满内涵的“爸爸送我十个车位”了。