到底该不该买车位？关于车位，不注意这些要吃大亏！

2020是一个让所有人都在重新思考该如何花钱的年份，不管是小到几块钱的外卖红包还是大到动用6个钱包的不动产，大家都显得要比以前更慎重、更珍惜手头的每一发子弹。

今天要讨论的灵魂问题，就是到底该不该买车位？毕竟这年头连氪金之王腾讯都可能被骗，我们得更讲究一些不是。尤其咱皆电的新能源车主们，坚持往后看，或许能解答你心中的疑虑。

Part 1：车才10万，车位要90万+？

之所以有此疑问，还不是因为价格太贵了，请问你居住的城市，车位租金和售卖价格都是在什么水平呢？

就以电哥所在城市广州为例，“天价车位”的消息或许会迟到，但是绝不缺席，车位售价超50万的项目就有27个之多，超过90万的项目也达到2个。就算平均也是不能承受之重，据2017年上半年数据（因为房地产市场自2018年起不再实时发布交易数据，不便统计），彼时上半年广州一共卖出25976个车位，总价44.98亿元，平摊下来也得17万一个。

▽3年前的价，开四限四2年后已经更贵了

也就是说，我们在广州市区（或者说中心四区）的平均购入价格要到达到40万~60万之间（接近甚至超过百万的项目也不少），并且不少小区大幅提升了租金（1000元/月以上）以及售卖价格（均价5万元/平甚至更高），甚至还有一些小区采取“只卖不租”的形式，即便是2018年年底广州市住建部要求建设、经营单位不得提高收费标准、强制售卖，但这只是一个笼统的建议，并没有具体的法规要求。

结论就是，该卖多贵还是要多贵。

说白了，天价车位还是源自供需的严重失衡，这种情况在老式小区以及市政监管部门薄弱地区尤为突出，既然这种情况已经是既定事实了，我们到底该不该花钱去买这玩意呢？其实这背后，还有一些你必须要弄明白的事。

Part 2：关于车位背后的秘密，你最好先搞清楚

但凡牵扯到不动产，都会存在一个产权归属问题，买房如此，车位亦是如此。

现实中我们能接触到的车位一般有四种：第一种，地面非规划车位；第二种，地面规划车位；第三种，地库规划车位；第四种，人防工程停车位。所谓第一种地面非规划车位，常见于老式小区，一般是侵占道路、绿化带等原本不是正经车位的地方。特点是没有专人专用，基本都是物业临时行为，仅用来出租，停车也是先到先到。

这种车位没有明晰的产权划分，就算挂牌售卖也属于物业、开发商的短期不合法行为。既不推荐购买，也没有明确的法律保障。

第二种：地面规划车位，就是开发初期已经规划好的标准地面停车位，这种位置相比前者来说，要正规一些了，在大多数商业小区当中，这种车位大多位于住宅楼楼下的商业配套附近，且大多数用于临时来访车辆、月租车辆所用，停放车辆随机性更大。

值得注意的是，这种车位和非规划车位一样，大多属于“公摊车位”，这些位置属于业主共有，就算可以买卖，本质上也属于租赁行为，长远来看利益不能够百分百保证。

因此这种地面规划车位我仍然不推荐你购买，原因在于一是流动性太大，还没有明确的产权划分，其二车位与住宅楼本身尚有一定距离，且极易与商户（商户极容易占用自家门前的车位）之间产生冲突，万一物业方更换或者遇到不讲理的业主/商户，那可就没地儿讲理去了。

第三种：地库规划车位，这也是看起来最“和蔼可亲”的了，一般的新建商品房按照住建部规定必须最少按照1:1配置来建设公示，这种车位产权规划清晰（一般为开发商或物业所有），三证齐全，装修、照明、维护条件优秀，这种车位就是我们要优先购买的车位了，这种车位也被称为“产权车位”，并且一般会有明确的产权年限（例如40年/50年）。

第四种：人防工程车位，这种就要玄学一些，这种车位常见于商业、学校、回迁房小区等地下车库，是人防工程的规划车位。

按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

这种车位装修档次一般不高，并且是没有产权的，如果开发商/物业拿出来卖你可得上心了，其本质还是长期租赁关系，保障不足，很容易跟产权车位混淆，最需要当心了。

Part 3：投资角度来讲，到底要不要买？何时买？

这事儿还得分情况讨论，先从财产升值以及资产固化的角度（也就是投资角度）来讲，车位当然是越早买越好，一手新车位不仅产权清晰，手续简单，同时还有开发商坐庄，交易手法多样化。

由于初期车位比较充足，开发商往往会拿出一些手段聚聚人气迅速回笼资金，比如价位合理的情况下还有优惠政策以及3~5年的免息分期，在这种时间段入手那是非常好的，因为以这样的方式杠杆极低，每个月的压力其实不会比租车位高多少。

如果是非新盘放卖，又得分一下地段来决定了，远郊楼盘即便时隔数年存在一定涨幅，但是这种楼盘一般闲置车位过多，转手升值空间非常有限，自用的话买/租皆可。

那么除了远郊楼盘，还有一些位于优势/重点发展地区的刚需盘，经过数年的成长，聚居了大量的自住居民，车位势必要紧张一些。

尤其是10年楼龄左右，有不少车位配比为1:0.8的好地段小区，那更是供不应求；如果这个小区档次属于刚需以上的话，还是非常有购买潜力的。因为这种态势的小区，虽然现阶段车位价格已经涨了7、8万甚至更多，但是长期来看仍然具有升值潜力，另一个角度来看，这种供需关系也会促使租金涨到很高的位置。

我知道评论区肯定要说，我怎么知道我这儿是属于普通地段还是重点发展地段呢，从土地规划上就能判断一二，住宅/商业/政府/医疗用地夹杂的新地块， 那肯定要比只有住宅/工业/农业夹杂的地块更有潜力。

这种地理位置较好的楼盘，还有一个权重则是物业，如果小区本身档次较高且物业十分正规，这种态势会促成业主自住比例的增多，那么购买指数则要进一步提升。至于同地块那些物业相对较差的小区，出租户比例增多，并且车位本身回报周期极长，那么投资意义其实是非常低的。

总结一下车位的投资属性，如果你的房子地段不行，无论入住率是否高，都要看自住人口比例，购买指数与自住比例成正比，并且与车位配比成反比，车位配比在1.0甚至以下的，升值潜力相对更高。

地段好的话，就不需要这么慎重了，自住比例注定会高，车位紧张，房价与车位升值速度成正相关，尤其是这种楼盘的靠边位、单独位、子母位等类型，投资捆绑价值更加凸显。

如果这么一轮分析下来，你还是想投资的话，那得仔细算算了。

一个自住型为主的成熟刚需/刚改属性小区，数年间一手车位已经售罄，且二手车位价格已经涨到了30万元，产权为70年，管理费用为100元，契税为3%，那么这个二手购买费用大概为30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。除了契税，车位还需缴纳营业税和个税、增值税等数种税费，这些税占比不算大头且视情况而定，姑且不写进去。

对比一下租金，月租若为800元。长期使用价值为800×12×70（不考虑租金上涨的情况下）672000元，长远来说，产权车位的保值增值属性还是挺突出的。

但是同样的30万，如果拿来做定投，以一个不太漂亮的成绩年化4%左右来计算，每月都会最低保障有700~800元的收益，如果你分配合理，那么这个数字是只高不低的，租车位的钱一样可以（无风险的）赚回来。

因此，是否需要用车位的资产固化属性来对冲投资收益，还得看你手上的投资手段了，如果你对投资不怎么熟悉还想通过投资车位赚钱，那一定要慎重，这事儿八成还不如存银行呢。

Part 4：自用的话必须买车位，而且越早买越好

抛开投资属性，如果你是自用的话，那不用说了一定是越早买越好（这里指的是开发商坐庄的产权车位），就算地段一般，也要早买。

且不说早期的金融政策利好以及成长期望，早买意味着可选，无论是资产升值还是自用便利度都非常高，随着时间会成倍提升便利度与资产固化升值水平，买就是了。

尤其是我们皆电的读者有不少都是新能源车主，目前国内大多数住房态势是充电桩与车位权属高度捆绑，那肯定需要购买车位了。

因为新能源车的用车体验两极分化极其明显，如果你有车位意味着可以享受到最低的用车成本以及最便利的补能体验，这种新能源车主的快乐是成倍放大的，车位自然是必须要买的。我们所谓的续航焦虑以及电动爹般的不良体验，一般都是没有车位造成的，如果你是长期自用，无需犹豫大胆冲吧。

作者 | 皆电 等一个BKB

—The End—

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