宜兴房价创新高

本月18日位于宜兴市宜城街道梅林地区A-11(原A-13)地块在经历72轮次竞价后最终以7.44亿元成交，成交楼面地价：8456.46元/㎡、溢价率：28.28%，最终竞得人为碧桂园。而该地块的最终成交价也算是刷新了宜兴市楼面价格的新高，而按照一般经验，商品房最终售价达到楼面价1.5倍开发商才勉强保本，按这个规律来说的话该地块最终售价至少应该在12600以上。

而最近就在该地块的北侧不远处，宜兴市民中心保利大剧院马路南侧翡翠天元楼盘开盘根据宜兴房产网的相关信息该楼盘开盘价为16800元，刷新宜兴一手房价格新高。其实这个价格也不难理解，毕竟周边二手房的挂牌价格站上1.5万的也不在少数了。

所以说宜兴的房价已经大有向2万逼近的趋势。

作为一个县级城市，总有朋友问大饼宜兴的房价有可能站上2万吗？当然从整个区域统筹来看的话，由于宜兴2000多平方公里的土地，房价分布是很不均衡的，乡镇的楼盘价格普遍还在5000左右徘徊，而老城区的老破小挂牌价也远远低于1万。但正如宜兴城市发展的趋势是打造东氿湖滨新城，而现在在宜兴买房东氿也是避不开的热点地区。

而就在今天刚刚结束的宜地（2019）9号地块的竞价中，本土房企宜兴君悦置业经过79轮竞价最终以总价8.68亿摘得梅林地区B-09地块使用权，创8924元/㎡的宜兴楼面价新高，勇夺宜兴新地王的称号。

未来宜兴房价站3万？

大饼的预测是未来5年内宜兴东氿区域的房价站上2万是妥妥的，甚至主力盘应该在2.5万左右，而高端盘有望站上3万。

是否觉得匪夷所思？包括大饼身边的每一个人听到宜兴房价可能站上3万的论断时都表现出"你是傻X"的目光。今天是关于宜兴房价的第一编，大饼会在后面的更新中详细验算宜兴房价站上3万的理由，今天我们暂时不谈东氿的房价因为东氿的房价不管卖几万那其实都只是表象。

要分析宜兴未来房市的走向必须深入剖析房价的支撑点，所以大饼今天就来讲讲宜兴房价的第一个关键点。

大饼想了很久究竟应该从哪个角度切入呢？最终思来想去这第一编就来讲讲

——无锡的燕郊。

首先很多人都很好奇大饼你到底是做什么的？感兴趣的朋友不妨去翻翻大饼之前的文章，大饼之前的文章主要是讲的汽车，作为独立车评人大饼花5年的时间写了百万字的车评。

其实最早大饼是关注点更多的是在教育尤其是高等教育上，只不过后来阴差阳错的成了车评人。所以各位不妨看看一个专业车评人做的不专业的房价解读是否专业吧？

首先燕郊是什么？

作为河北省三河市的一个小镇，燕郊因其紧邻北京的地理优势地位，快速成长为一个人口过百万的大都市，而燕郊之所以能够吸引北漂一族置业落户背后的原因无外乎2点：

其一、距离北京较近的地理优势；

其二、和北京的高房价相比低廉的置业成本。

随着一波房价的快速上涨，无锡主力盘已经稳稳的站上了2万元的高位，作为市政府所在地的太湖新城，3万以上的楼盘亦是不在少数。如果无锡房价继续上涨，那么即使幅度放缓到年增长10%左右但由于基数太高100㎡左右的刚需房每年的总价增长也可能达到30万，远远超越了普通工薪阶层的年收入，在此情况下无力承担无锡高房价的人群也需要一个无锡燕郊予以配套。

那么无锡的燕郊会出现在哪里呢？

这里大饼先带大家来看一个新闻。

4月19日无锡市政府官方微信公众号无锡发布推送了这么一条消息"投资200亿！世界级心灵度假目的地，"大拈花湾"项目来了！"就在当天的锡宜一体化产业协同发展重大项目签约仪上，该项目成功签约，江苏省委常委、无锡市委书记李小敏，无锡市市长黄钦均出席仪式。

拈花湾和灵山大佛同属无锡马山旅游度假区的两个招牌旅游项目，目前门票价格就高达110元。

大饼在之前的文章《谁会成为无锡市下一个区？无锡行政区划调整契机已现》中就曾提到过，无论宜兴是否撤市设区，锡宜一体化宜兴的桥头堡就是周铁镇。

周铁和无锡马山隔湖相望，而隔的也就是一个太湖的湾区本地人叫做竺山湖，马山作为无锡太湖旅游的一张王牌已经蜚声海外，而与之一水相隔的宜兴周铁却几乎没有什么旅游开发实属可惜。甚至仅占太湖水域1%的常州市就在马山和宜兴的太湖间隙中安插了嬉戏谷和中华孝道园两个旅游景点。

竺山湖作为太湖的内湖湾区，天然优势明显，虽然无锡在太湖旅游资源的开发利用上远胜苏州，但却一直都是马山度假区的孤掌之作，和宜兴周铁一并打造太湖大拈花湾项目可以说是大势所趋也是明智之举。

此处可能有人要问那横梗在锡宜之间的那只常州之靴如何是好？大饼此前曾说过，锡宜之间宜马快速通道的建设使宜兴撤市设区成为可能，而未来常州太湖湾旅游度假区和无锡一并开发建设抛弃行政区划的隔阂或许才是必由之路。而且常州占有太湖资源的优势在于其圈占了太湖大小焦山岛恰好位于竺山湖水域核心，以常州占有的太湖水域单独开发实在勉强，但如果常州的太湖水域也可以一并纳入大拈花湾项目进行打包整合，那么几乎人迹罕至的大小焦山岛未来却有可能成为旅游热土。而一切的一切就是打破行政区划的隔阂，大饼昨晚临睡前在预测未来无锡房价走势的时候写了这么一段话：

"交通的快速发展打破了原本割裂的城市。苏锡常一体化是不可逆转的大趋势。三市之间的城市边界已经非常模糊。未来以上海为核心，苏锡常为侧翼的超级都市圈已经初具雏形。"

苏锡常三市打破行政壁垒我们翘首以待。

关于无锡、常州共同开发太湖旅游资源的话题大饼会在之后无锡、常州合并发展的专题中专门进行阐述，欢迎大家后续关注。

所以无锡的燕郊也就呼之欲出了——宜兴周铁镇。

能够成为无锡的燕郊少不了地理位置和房价两大优势。

首先在地理位置上，周铁位于宜兴的东北角虽然不与无锡直接却和滨湖区马山隔湖相望，其实周铁镇区距离无锡市政府所在地直线距离不足30km，甚至比惠山区的一些地方还要更近。距离近是一个方面，而全程快速路且不经过主城区则是周铁的另一个优势。

目前在建的苏锡常南部高速推进速度很快，这段高速起点就在无锡太湖新城，目前太湖新城的房价普遍已经站上3字头。而苏锡常南部高速从太湖新城经由隧道穿越太湖梅梁湖水域后在马山登陆而登陆点就差不多是宜马快速通道的起点。

通过苏锡常南部高速以及宜马快速通道未来无锡太湖新城到周铁也就是20多公里的路程，关键全程快速路且不穿越主城区。不堵车的快速路对于20多公里的路程差不多也就是20多分钟的时间。在地理位置上周铁相比于无锡边远地区其实优势明显。

其次就是房价上，周铁的优势更加突出。去年一家名叫宜兴海磊房地产开发有限公司的地产企业在周铁拿地2块，彼时成交楼面价不足3000，最近开盘在即，房产销售对于意向客户透露的开盘价格大约在7000元左右。

而该楼盘推出的户型其实也比较有意思。

3种户型：93㎡、115㎡和127㎡，93平的一样做成三室两厅。对于宜兴房地产有所了解的朋友应该知道宜兴消费者买房的喜好。由于房价基数较低，宜兴的楼盘很少开发100平米以下的户型，本地居民首选的刚需盘起步就在120平米左右。而这类93平米的三房，甚至蓝光可可地产还开过发70多平的三房，往往是受到大城市消费者的青睐。在房价上升到一定程度之后，由于单套房产总价过高，虽然大户型大家都喜欢，但迫于价格的压力小户型的受欢迎程度将逐渐走高。

就以该楼盘93平的户型为例，按单价7000计算的话，总价不过65万元，按现行政策首套首贷30%首付计算，仅需20万首付即可。相比于遍地2字头的无锡房价而言无疑是白菜价。

此外在该楼盘的附近由南通六建投资的梦想城城市商业综合体正在建设中。目前宜兴数得上号的城市综合体仅有万达广场和八佰伴两家，且都位于宜兴城东。城市综合体要做的好很简单的就需要人流量。

以现行情况来看周铁的话，坐落于周铁的城市综合体仅能面对本镇居民，但开发商自然也不傻，在周铁开发城市综合体看中的无疑是锡宜一体化的重大利好。

有人可能会说真的会有在无锡工作的人愿意在周铁置业安家？

大饼多次在晚高峰时间走过无锡快速内环东高架，这条由西往东将城西的钱桥、洛社一直串联到硕放机场的快速路在晚高峰呈现出非常诡异的特点：

由东向西堵成狗，而由西向东一般仅仅轻微缓行，甚至大饼有一次以近70km的平均时速走完全程23km。

之所以会呈现出如此情况，最重要的原因就在于无锡的企业多集中在东面的新吴区，而城市核心则位于整个无锡市区的中心位置。

无法接受无锡高房价的当然可以选择向无锡郊区置业，但正如大饼所说大量外来人口几种在新吴区的企业中，他们向西置业惠山则需要穿过主城区，且目前最远的胡埭、阳山房价也已经站上1万。向东则是和苏州交界的新安等地由于与苏州交界，目前交界除的苏州通安房价已经向2万看齐，受此影响未来苏锡尤其是和苏州新区交界地带的房价上涨空间还非常可观。

从交通便捷程度上来看，苏锡常南部高速以及宜马快速通道建成后，周铁距离无锡核心城区的通勤时间甚至少于千万宜兴城区。从房价上来看，目前周铁房价低于全无锡市区，且在和无锡打通快速通道之前增长动力不大。

目前宜兴市民乘坐飞机一般都会选择南京禄口机场，而很少选择苏南硕放机场，很重要的原因就是前往硕放距离不近且经过沪宁高速经常堵车。而在苏锡常南部高速以及宜马快速通道建成后，宜兴前往硕放机场的交通将极为便利，而此路线也必然经过周铁。

从地理位置和房价来看周铁都有成无锡燕郊的潜质，但所谓天时地利人和，周铁如何更好的融入无锡都市圈则决定其未来的发展前景。

锡宜一体化对于周铁小镇来说无疑是重大的利好，而对于整个宜兴来说也无疑是一个重大利好。

下一集大饼继续给大家讲述——无锡市宜兴区，深入剖析宜兴未来五年撤市设区的可能性，欢迎持续关注。